第五节　应税收入与扣除项目

　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

　　一、应税收入

　　二、确定增值额的扣除项目

　　(一)对于新建房地产转让，可扣除：

　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

　　(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本

　　3.房地产开发费用――期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　这里的利息注意两点：

　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

　　②不包括加息、罚息。

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

　　房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金

　　房地产开发企业：内资扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加)，外资扣“一税”(营业税)

　　非房地产开发企业：内资扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加)，外资扣“两税”(营业税、印花税)。

　　【例题?单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是(　)。

　　A.营业税、印花税

　　B.房产税、城市维护建设税

　　C.营业税、城市维护建设税

　　D.印花税、城市维护建设税

　　[答疑编号346080201]

　　『正确答案』C

　　5.财政部规定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　【例题?单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为(　)。

　　A.1500万元　　B.2000万元　　C.2500万元　　D.3000万元

　　[答疑编号346080202]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%+10000×20%=3000(万元)

　　【例题?多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有(　)。

　　A.支付建筑人员的工资福利费

　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.开发小区内的道路建设费用

　　[答疑编号346080203]

　　『正确答案』ABD

　　(二)对于存量房地产转让，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。

　　【例题?单选题】(2008年)某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

　　A.400万元　　 B.1485万元　　C.1490万元　　D.200万元

　　[答疑编号346080204]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：(1)房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=12000×70%=8400(万元);(2)取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及;(3)转让环节缴纳的税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)。增值额=转让收入-扣除项目金额=10000-8400-115=1485(万元)