地方债审计对经济和楼市影响

　　然而，近段时间各种各样猜测不断见于各大媒体。而管理层也偶尔释放一些信号。我们不妨将市场研究放前瞻一些，先分析一下国内债务情况，再看将如何影响经济与房地产市场。

　　从管理层目前释放的信息与态度来观看，国务院参事夏斌上月在第二届金融街(价格 动态 户型图 论坛)论坛上表示：预计10月地方债务审计结果惊人，市场上有说10万亿，也有说22万亿。具体准确数据现在还没完成统计，但是估计结果与过去9万多亿相比是惊人的。同时也相信，其中有部分已经是呆坏账，是还不了的。

　　夏斌还解释：前一阵子国家审计署对36个地区的地方债务问题进行了审计，目前布置对全国地方债务进行新一轮全面彻底的审计。所谓全面就是审计的范围已经延伸到乡一级政府，除了省地县之外，延伸到了乡一级政府;所谓彻底，这是审计几乎对政府各类融资活动，包括BOT、租赁等等各种业务方式都包括在内。

　　而财政部副部长朱光耀表示：全国范围的地方政府性债务第二轮全面审计预计于9月完成，10月底公布结果，地方政府融资平台余额总数有所增加。

　　信息上看：地方债务情况不容乐观，也会比往年要严重。而态度上非常明确：细化到乡镇一级的、各种各样财政状况，管理层都要充分了解掌握。

　　这次审计可以参考的案例，恐怕就是当年“分税制”实施前的审计了。那么，审计的最终目的，很可能就是希望进一步将加强中央财政对地方财政的把控。当年分税制之前，地方政策由于有大量税收来源，往往 “大手大脚”，之后分税制实现了中央财政的把控。后来，地方政策的“自由裁量权”随着房地产市场的热闹而得以迅速扩大，卖地收入与房地产带来的税费，实现了地方政策“拥有真正自由灵活使用资金”。

        次审计，估计大有“回收”该“自由灵活资金”前准备工作的味道。所以，此次审计，不单单是防止地方债务过分发展，还是准备在根源上进一步控制地方政策、规范地方政策。

　　审计对经济发展会带来什么影响?一是宏观上对未来中国经济发展是非常有利的：中央财政对各地情况清晰了解与把控，更有利于在全局出发，将资源最高效的利用，发展更为全局性、全面性，更具有前瞻性与可持续发展，长远上是个长期利好;二是如此大规模审计不会无缘无故，估计就是为下一阶段经济体制改革准备的：改革就是变革，意味着非常大的变化。具体就是一些对于中国宏观经济发展、国计民生没有特别重大意义的产业，不再像以前那样被地方政府作为“政绩”而大搞特搞。金融服务业、文化产业、环保节能等中央鼓励的产业，却是会全方位支持;三是地方政府在经济领域的“自由裁量”会进一步被弱化:配合越来越多的职能机构中央直管，关系国计民生等产业(包括房地产市场领域)会越来越中央集权;四是房地产市场变化也会很大: 随着近年越来越多的城市土地宏观管理终审权向国土资源部与国务院回收，这种趋势会越来越明显。地方对于房地产市场管理，会向日常、微观方向发展。

　　房地产市场全国性、全局性更会越来越明显，无论是管理办法还是税负，还是行政调控，都会体现一种自上而下的管理。卖地与房地产市场收益，也将进行统一管理。

　　总而言之：无论最后公布地方债务是多少，都将是经济体制改革的前兆，地方财政过去的“自由裁量”的“好日子”将一去不复返。经济发展在未来改革中，会经历一次翻天覆地的变化，长远来说其实有利于中国经济可持续发展。

　　房地产市场也将经历一个激烈的分化，结合城镇化等因素，分化会更加复杂而多层次。区域之间、产品之间的差异越来越明显，一线城市与核心城市的房地产市场，会进入一个新的博弈阶段，而三大板块(环渤海、长三角、珠三角)的二三线城市会进入一个平台观望期，之后走向分化。