房产开发企业以土地换房屋的会计处理
　　对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权
为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业
税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发
企业出售不动产的营业额。
　　案例1：
　　[案情说明]2002年8月22日，甲医院同丙房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，甲
医院出地，丙房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由丙房地产开发有限公司使用10年，
10年期满，楼房使用权归甲医院。丙房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向甲医院交纳5
万元。但甲仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将丙房地产开发有限公司出资额80
0万元列入经营收入，申报缴纳营业税。
　　[分析指导][国税函发[1995]156号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：
合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙
方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租
赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地
使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
　　因此，甲医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业??租赁业”缴纳营业税
，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为
经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属甲医院，投资额应视同甲医院房产价值征房产税
。
　　案例2：
　　[案情说明]2002年1月8日某房地产开发有限公司与某高级职业学校合作建房，该高级职业学
校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200000平方米，按照协议规定，双方按5：5
的比例分配房屋，该高级职业学校得到房屋100000平方米。

　　[分析指导]对于房地产开发有限公司来说，即意味着以100000平方米的房屋换取了10000平
方米的土地使用权，发生了销售100000平方米房屋的业务，应当对销售的这100000平方米房屋按照
“销售不动产”税目征收营业税。
　　由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。
　　按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额：
　　（1）按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。
　　（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
　　按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
　　房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元，则销售该100000平
方米房屋的营业额为42000万元；
　　若房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价
格为每平方米4100元，则销售该100000平方米房屋的营业额为41 000万元；
　　若最近时期房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造20000
0平方米房屋的工程成本为4800万元，则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。
　　假定当地税务机关核定成本利润率为30%，那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为：
　　计税价格＝2400×（1＋30%）÷（1－5%）＝3284.21万元
　　房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为：
　　应交营业税＝420 000 000×5%＝21 000 000元。