身陷“破产门”绿城撰文澄清 资金压力多家房企资不抵债
因为网上突现“绿城正申请破产”的传闻,11月2日,绿城集团董事长宋卫平不得不在绿城集团官方网站撰文澄清,告知投资者“绿城离破产还有很远的距离”。然而,根据上证报调查,包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力,如果随着楼市下行,以房产和地产为主的企业资产价值缩水20%,若干企业将面临“资不抵债”的局面。
绿城土地成本高居房企之首
本轮调控中,绿城成为最被关注的高危企业,从“信托调查门”到“退市门”,再到今天的“破产门”,即便一些信息至今仍未被证实,但有一点可以肯定,此轮调整中,绿城资金紧张程度确为大型企业之首。
某大型房地产企业负责人称,判断这轮房企高危的指标有以下几个:一是过去两年高峰期时高价拿地较多,二是短期负债较多,三是所有负债利息成本较高,四是项目多集中于限购城市的高端物业,五是项目变现能力较差。而综观绿城,其前四项指标均符合,只有变现能力一项尚可。
调查显示,截至2011年9月,大型房企中,绿城土地楼板价的成本高居所有企业之首,平均每平方米楼板价超过5000元,加上绿城一向要求高品质,其建安成本近万元。也就是说,平均来看,绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米。“如果绿城卖到这个价格以下,就是亏了。可是亏了又怎么样,降价不会影响房地产商的品牌。这一点绿城现在还是没有想通。”一位了解绿城的房企负责人称。
从负债来看,根据上证资讯的统计,截至2011年6月,绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%,和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%,流动负债占总负债比例为76%。两项指标均可进入所有房企之最高梯队。
更多房企进入“高危”阵营
“现在不是没有人想救绿城,而是他的盘太大了,十几个亿,几个十亿进去,几个月就花完了。如果绿城不降价,没有其他办法能解决流动性。”上述房地产界人士称。
据了解,除绿城外,更多房企已经进入“高危”阵营。如同为杭州本土企业的滨江集团。截至上半年,滨江集团的资产负债率为81.44%,流动负债占总负债比例为84.76%。盛高置地上述两项指标也高达80.64%和70.77%。
专家介绍,房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说,一旦楼市普遍降价20%,房企资产相应缩水20%,那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企贷款多为长期借款,或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业,将是实实在在的高危房企。
面对房地产企业面临的高危局面,宋卫平表示确实严峻。“眼下房地产业的普遍情况是:量价齐跌,市场萎缩,各地库存大量积压,中小房地产商岌岌可危。照此境况,再持续一段时间,中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态”,以及“市场若一直处于如此萧条状态,停留于谷底,恐怕一些企业真就会走上绝路。”
对于绿城为什么坚挺住价格不降,业内也分析众多。一种说法是,绿城拿地成本过高,降价会导致部分项目直接亏损。另外,绿城内部高管的激励机制是以利润基础来分成,如果降价亏损,高管同样无法获得高额红利,那还不如坚持等待救市。还有说法是,绿城对老客户有过承诺,称绿城的房子决不会降价贬值。这些都可能是宋卫平目前对价格较为坚持的原因。
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